Combien rapporte vraiment un Airbnb à l’île Maurice ?
Vous avez vu une annonce qui crie « Villa 3 chambres Maurice, 50k par an garanti !». Vous croyez en avoir trouvé une à Tamarin. Vous calculez 100€ la nuit × 365 jours = 36 500€. Sauf que vous n’êtes loué que 200 jours/an, pas 365. Et là , ça descend à 20k brut. Puis vous enlevez les frais Airbnb, le ménage, la taxe séjour, les impôts, et il ne vous reste que… 11k net.
Le mythe du « Airbnb rentable à 100% » existe. Mais les chiffres réels ? Moins glamour. Après 8 ans comme Superhôte et 4 ans à gérer des villas pour d’autres, je peux vous donner les vrais nombres par zone, par type de bien, par saison. Pas de poudre aux yeux, juste ce que rapporte vraiment votre villa Maurice en 2025-2026.
Les chiffres par zone et type de bien
Voici les données 2025-2026 pour l’île Maurice. Basées sur 300 annonces actives, ajustées pour les zones clés où Sparkeys opère.
Nord — Grand Baie, Pereybere, Trou aux Biches
La zone touristique par excellence. Beaucoup de demande, prix élevés, mais aussi beaucoup de concurrence.
| Type de bien | Prix par nuit moyen | Taux d’occupation réaliste | Revenu brut annuel | Revenu net réaliste |
|---|---|---|---|---|
| Appart 2 chambres | 80-100€ | 55% | 18 000-28 000€ | 10 000-15 500€ |
| Villa 3ch piscine | 120-160€ | 60% | 25 000-38 000€ | 14 000-21 000€ |
| Villa 4ch premium | 180-240€ | 65% | 42 000-56 000€ | 24 000-31 000€ |
Ouest — Tamarin, Flic-en-Flac
Moins touristique que le Nord, mais côte réputée. Plus calme, moins de demande en basse saison, prix un peu plus bas.
| Type de bien | Prix par nuit moyen | Taux d’occupation réaliste | Revenu brut annuel | Revenu net réaliste |
|---|---|---|---|---|
| Appart 2 chambres | 70-90€ | 50% | 13 000-16 500€ | 7 000-9 000€ |
| Villa 3ch piscine | 100-140€ | 55% | 21 000-32 000€ | 12 000-18 000€ |
| Villa 4-5ch premium | 160-220€ | 60% | 35 000-48 000€ | 20 000-27 000€ |
Est — Belle Mare, Palmar
Zone côtière, belle plage, moins connue des touristes français. Plus orientée vers le marché anglophone et allemand.
| Type de bien | Prix par nuit moyen | Taux d’occupation réaliste | Revenu brut annuel | Revenu net réaliste |
|---|---|---|---|---|
| Villa 3-4ch front de mer | 140-200€ | 58% | 34 000-56 000€ | 19 000-31 000€ |
| Villa 4-5ch premium | 200-280€ | 62% | 48 000-85 000€ | 27 000-47 000€ |
Ce que le revenu brut cache — la vraie déduction
Quand on vous dit « 30k par an », c’est le montant que les locataires ont payé. Mais vous ne voyez jamais ces 30k. Voici où ils s’en vont.
1. Frais Airbnb — 3%
Airbnb prend 3% du montant de chaque réservation. Sur 30k bruts : -900€ parti.
2. Taxe de séjour Maurice — 3€/nuit/personne
Depuis octobre 2025, obligatoire. Un couple qui loue 5 nuits = 30€ à déclarer à l’État. Sur une moyenne de 200 nuits/an avec 2-3 personnes par nuit : 1 200-1 800€/an.
3. Ménage entre les clients — 50-80€ par rotation
Après chaque départ, nouveau ménage. 70€ de moyenne × 20 rotations/an : 1 400€/an.
4. Assurance habitation augmentée
Une villa normale coûte 150-200€/mois en assurance. Une villa louée en short terme : 250-350€/mois → 3 000-4 200€/an.
5. Frais bancaires et transferts
Chaque virement de Airbnb a un coût. Frais de conversion si vous êtes en Eur. 150-200€/an.
6. Maintenance et imprévus
Clim qui casse, tuyau qui fuit, robinet qui se grippe. À Maurice, les interventions coûtent. Budget réaliste : 500-1 000€/an.
7. Déclaration fiscale et comptabilité
L’IRD Maurice demande une déclaration. Si vous êtes en France, vous déclarez aussi auprès de la France. Un expert-comptable franco-mauricien : 300-600€/an.
8. Impôts locaux Maurice
Vous êtes propriétaire non-résident. Property tax, business tax sur les loyers : 300-800€ selon le bien.
Total des déductions avant impôt français
Frais Airbnb + taxes + ménage + assurance + frais + maintenance + compta + impôts locaux = 35-45% du revenu brut.
Exemple concret :
- Revenu brut : 30 000€
- Frais Airbnb 3% : -900€
- Taxe séjour : -1 500€
- Ménage : -1 400€
- Assurance : -3 000€
- Autres frais, maintenance, compta, impôts : -2 200€
- Sous-total : 21 000€
- Impôt sur le revenu France (progressif) : -4 000€ (estimé 20%)
- NET pour vous : 17 000€
Revenu NET réaliste selon votre niveau de gestion
La même villa rapporte différemment selon comment vous la gérez.
Scénario 1 — Gestion amateur (DIY seul)
Ce que vous faites : Vous gérez seul depuis la France. Ménage basique, pas d’accueil physique, urgences gérées par un bricoleur occasionnel.
- Taux d’occupation -10% (locataires moins sûrs, avis moins bons)
- Prix par nuit -5% pour compenser les avis faibles
- Coûts imprévus +500€/an (mauvaise maintenance = gros pépins)
- Avis moyen : 4.5/5
Revenu net d’une villa bon marché (20k brut) : 10 000€/an
Scénario 2 — Gestion semi-pro (réseau local DIY)
Ce que vous faites : Vous avez un ménage fiable, une personne pour l’accueil, un dépanneur à disposition. Vous coordonnez mais à distance.
- Taux d’occupation stable : 50-60%
- Prix par nuit stable
- Coûts gestion : 150-250€/mois pour votre équipe
- Avis moyen : 4.7/5
Revenu net d’une villa qualité (25k brut) : 13 500€/an
Coûts cachés : 200h de votre temps/an. 50€/h = 10 000€ de valeur-temps investie.
Scénario 3 — Gestion pro (conciergerie, Sparkeys Gestion ou similaire)
Ce que vous faites : Vous déléguez tout à un gestionnaire. Vous recevez vos revenus, point.
- Taux d’occupation +15% (meilleure gestion, accueil, avis plus hauts)
- Prix par nuit stable ou +5% (confiance dans les avis)
- Coûts gestion : 12% des revenus nets (Pack Excellence) ou 25% (Pack Sérénité)
- Avis moyen : 4.9/5
Revenu net d’une villa premium (30k brut) :
- Brut : 30 000€
- Charges avant conciergerie (-40%) : -12 000€
- Net avant conciergerie : 18 000€
- Conciergerie 12% de 18k : -2 160€
- Net pour vous : 15 840€
Mais aussi : +1 500€ de revenus supplémentaires grâce aux meilleurs avis et l’occupation accrue. Bilan réel : 17 340€, sans travailler.
Conciergerie = moins de net sur le papier, mais plus d’argent réel dans votre poche. Parce que ça augmente les revenus et divise votre stress par 100.
Les 3 variables qui font le plus bouger les revenus
Variable 1 — La zone géographique
Grand Baie rapporte 30-50% plus qu’Inland. Front de mer rapporte 20-40% plus qu’arrière-côte. C’est la variable la plus forte — avant d’acheter, vérifiez où vous êtes vraiment.
Impact : 40% du revenu
Variable 2 — La saison et l’occupation
Juillet-août +40% (vacances français). Janvier-février +30% (fêtes/vacances scolaires). Mai-septembre : -40% basse saison, peu de réservations.
Un bien avec 60% d’occupation annuelle rapporte le double d’un bien à 30%.
Impact : 50% du revenu selon saison et gestion
Variable 3 — La qualité de gestion
Un bien mal géré (ménage faible, avis bas, pas d’accueil) descend à 35-40% d’occupation. Bien géré : 60-65%. Très bien géré (conciergerie) : 70%.
C’est aussi la variable que vous pouvez contrôler.
Impact : 30% du revenu
Simulateur simplifié — calculez votre potentiel
Utilisez cette formule :
- Repérez votre zone. Grand Baie ? Tamarin ? Belle Mare ? Consultez le tableau au début.
- Notez le prix par nuit moyen. Vérifiez sur Airbnb les annonces similaires à la vôtre.
- Estimez votre taux d’occupation. Honnêteur. 55% c’est déjà bien pour un bien neuf.
- Calculez : Prix/nuit × 365 jours × Taux d’occupation = Brut annuel.
- Enlevez 40% pour les charges réelles. Ça vous donne le net approximatif.
- Enlevez 20% de plus pour l’impôt français. Ça vous donne le net réel.
Exemple : Villa 3ch Grand Baie.
- Prix moyen : 140€/nuit
- Taux : 60%
- Brut : 140 × 365 × 0.60 = 30 660€
- Après charges : 30 660 × 0.60 = 18 396€
- Après impôt FR : 18 396 × 0.80 = 14 716€ net réel/an
Si vous prenez une conciergerie à 12% du net : -2 207€. Vous gardez 12 509€, sans travailler.
FAQ — Revenus Airbnb à Maurice
Mon bien vaut-il vraiment la peine d’être sur Airbnb ?
Cela dépend de trois choses : la zone (côte vs inland), le type de bien (villa vs appart), et votre niveau de gestion. Une villa 3ch Grand Baie bien gérée rapporte 25-35k brut, 15k net. Un appart 2ch Curepipe rapporte 12-18k brut, 7k net. Si votre bien est petit ou mal situé, peut-être pas. Calculez avec la formule ci-dessus.
Quand rentabilise-t-on un investissement locatif à Maurice ?
Cela dépend du prix d’achat et des revenus nets. Une villa achetée 300k qui rapporte 15k/an = ROI de 5%, payé en 20 ans. À Maurice, le ROI est plus sur la plus-value immobilière que sur les loyers. Attendez-vous 5-7 ans pour une rentabilité confortable en revenus purs, si les prix baissent… ce qui arrive.
Quel est le meilleur mois pour louer à Maurice ?
Juillet-août (vacances d’été français) +40%. Décembre-janvier (Noël/Jour An) +35%. Février (vacances scolaires) +20%. La moyenne haute saison s’étend de juillet à février, avec pics en juillet-août et décembre. Mai-septembre = basse saison, -40% par rapport juillet.
Les frais Airbnb 3%, c’est tout ?
Non. 3% c’est la commission Airbnb sur le montant. Mais il y a aussi taxe de séjour 3€/nuit/personne, obligatoire à Maurice, frais bancaires, assurance habitation augmentée, déclaration fiscale, comptabilité, ménage entre les clients, et imprévus. Au total 35-45% du revenu brut part en charges avant même l’impôt français.
Un gestionnaire/conciergerie réduit-il vraiment mon revenu net ?
Paradoxalement, non. Une conciergerie coûte 12-25% des revenus nets, mais augmente la qualité, les avis, le taux de remplissage (+10-15%), et réduit les incidents coûteux. Bilan : vous gagnez souvent PLUS avec une conciergerie qu’en DIY, tout en travaillant zéro heure. C’est mathématique, pas de l’optimisme.
Comment savoir si mon bien est bien au prix ?
Faites une étude comparative : trouvez 5-10 annonces similaires (même zone, même type, même taille), notez leurs prix par nuit et leur taux de réservation visible (nombre d’avis/durée moyenne). Votre prix doit être dans la moyenne. Trop cher = faible occupation = revenu total bas. Trop bon marché = revenu faible malgré 100% d’occupation. Trouvez l’équilibre.
Résumé et prochains pas
Les vrais chiffres : une villa 3-4 chambres bien située et bien gérée rapporte 15-25k net/an. C’est sérieux mais pas miraculeux. Si vous ajoutez conciergerie : vous multipliez l’occupation, les avis, et vous divisez votre stress par 100.
Deux chemins :
Chemin 1 : Acheter une villa, la mettre sur Airbnb, la gérer seul. Vous gagnez 10-15k/an, vous travaillez 200h/an, vous vous réveillez la nuit pour des urgences.
Chemin 2 : Acheter une villa, la mettre sur Airbnb, déléguer à une conciergerie. Vous gagnez 13-20k/an, vous travaillez 0h/an, vous dormez. Le coût ? 2-5k/an en frais de gestion.
Avant de vous lancer, une vraie question : Quel est votre bien ? Quelle zone ? Quel revenu net attendez-vous ? Est-ce que ça vaut l’investissement pour vous ?
Je suis Damien, directeur chez Sparkeys Gestion. 8 ans comme Superhôte, 4 ans à gérer des villas pour d’autres propriétaires à Maurice. Je sais combien rapporte vraiment une villa. Et je sais comment en tirer le maximum sans y vivre.
Vous avez une villa ? Un projet immobilier ? Des questions sur ces chiffres ? 30 minutes d’échange, gratuit, sans obligation.
Sources et ressources
- Airbnb — Plateforme de location courte durée
- Ile Maurice – IRD Taxation — Income and Revenue Division
- Booking.com — Plateforme alternative
- Vrbo — Plateforme vacation rentals
- Hostaway — Channel manager pour calculs et optimisation
- Sparkeys Gestion — Conciergerie premium île Maurice